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#Artigo – “Locação e nefasti dies”

Tragédias globais como o ainda em curso flagelo pandêmico viral, a exemplo das guerras mundiais do recentíssimo século passado, causam nefastos efeitos imediatos e outros tantos ainda desconhecidos mesmo após seu controle ou extinção

Por: Breno Pereira da Costa Vasconcelos
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LOCAÇÃO E nefasti dies

Tragédias globais como o ainda em curso flagelo pandêmico viral, a exemplo das guerras mundiais do recentíssimo século passado, causam nefastos efeitos imediatos e outros tantos ainda desconhecidos mesmo após seu controle ou extinção.

No direito romano, o conceito de ius (direito profano) impôs-se, paulatinamente, ao fas (direito sagrado), como leciona Moreira Alves, in Direito Romano, v. I, págs. 90-91, Forense, 1972.

Não por acaso, na original vertente romana, nefasti dies eram dias considerados impróprios a litigar, fonte em Ovídio, e nos dizeres de Suetônio, dias infelizes e de mau agouro. Para Cícero, nefastus é infausto, infeliz, de mau agouro, (cf. Cretella Júnior, José & Cintra, Geraldo de Ulhôa, in Dicionário Latino-Português, 7ª ed., pág. 775, Cia. Editora Nacional, 1956).

O isolamento social, como já referi anteriormente, arrefece os efeitos devastadores do surto. Via de mão dupla, a reclusão forçada causa a estagnação da economia, ameaçando a mínima qualidade de vida exigível hoje em uma comunidade de pessoas, independentemente de seu tamanho.

Por condições mínimas dignas da pessoa, consideram-se, a título exemplificativo, subsistência material (comer, vestir-se, trabalhar), um lar, acesso livre à saúde e ao conhecimento (instrução formal e informação) e lazer.

A atual reclusão forçada atinge diretamente a sobrevivência daqueles que não dispõem de imóvel próprio para morar ou trabalhar.

Reiterada e pacífica orientação jurisprudencial firma a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações locatícias, v.g., decisão da 3ª Turma do STJ no AgInt no AREsp 1147805 / RS 2017/0193302-3, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgamento em 05.12.2017.

A locação, tanto residencial quanto comercial, imóvel urbano ou rústico, é objeto de contratos nominados e com regulação específica.

Sem aprofundar a já conhecida natureza do aludido contrato, abordo a questão do caos decorrente da entrega de imóveis atualmente objetos de locação.

Seres humanos sem ter onde morar, onde trabalhar e, de outro lado, seres humanos sem receber o fruto de seu patrimônio, também para viverem dignamente. À margem deste drama – por certo uma absoluta minoria – poucas pessoas físicas e empresas de algum porte não sofrerão perda massiva.

Para contornar os efeitos genéricos e indistintos do desequilíbrio nos contratos em vigência, somente o socorro a um instituto jurídico fortalecido justamente no curso de tragédias naturais ou naquelas geradas pelo homem.

A sempre presumida cláusula rebus sic stantibus, forjada na Idade Média e revigorada no final da Primeira Guerra Mundial, será amplamente aplicada aos contratos ora em comento.

Justificada na teoria da imprevisão, a mencionada cláusula mitiga os efeitos do princípio da força obrigatória dos contratos, em situações excepcionais como a atual, para manter a equidade na avença.

Todavia, no caso, o fato da esperada ampla alegação da imprevisibilidade da pandemia não leva à sua indistinta e irrestrita aplicação.

E as variáveis são incontáveis.

Nos locativos residenciais, a denúncia de quaisquer dos contratantes gerará efeitos imprevisíveis.

A parte mais desprotegida, prima facie, é o locatário, mas regra e não absoluto desfavorecido, mormente se o locador do imóvel depender da renda do aluguel para a própria mantença.

No comércio, indústria e serviços, com pequenas alterações, a situação é a mesma.

Novamente, sublinho, as referências às atividades econômicas são meramente exemplificativas.

Micro e pequenos empresários – donos de restaurantes, cafeterias, mercearias, padarias, foodtrucks, minimercados ou franqueados em qualquer atividade, sem possibilidade de trabalhar ou de trabalhar normalmente (porque normalidade não há), deverão ter um tratamento. Médias e grandes empresas, outra ótica de visualização dos problemas; shopping centers atualmente impedidos de funcionamento, com relação aos lojistas (e aí de novo, quais lojistas? Os franqueados, as megastores, as lojas de rede, os pequenos cafés de microempresários…), outra forma de abordagem do redirecionamento contratual.

Além disso tudo, observo que a parte mais prejudicada e indefesa poderá ser o locador, se o bem locado for o único que lhe dá renda para sobreviver, e a idade não lhe permitir competir no mercado de trabalho. Ou não sendo único bem gerador de renda, com a denúncia maciça de contratos locativos, o senhorio ver-se-á sem ter como prover a própria mantença: terá patrimônio, mas absolutamente não terá liquidez.

A devolução de imóveis comerciais locados já é uma triste realidade, fato notório em todos os recantos do país.

A única saída, tanto na locação residencial quanto na não residencial, para pronto redirecionamento da economia, passa pela razoabilidade sempre exigida e ínsita a todas relações da vida, sublinhando aqui as contratuais.

Negociações extrajudiciais serão a tônica dessa nova etapa da vida dos contratos. Ou eles serão extintos pela força maior. O que não interessa a quaisquer dos contratantes, pois quase uma relação simbiótica, mutatis mutandis, no atual momento da economia.

A busca pela solução judicial, na aparência obviamente factível, revelar-se-á, na prática, geradora de prejuízos não medidos pelas próprias partes.

Em situação normal, a demora razoável no exame dos pleitos já se revela angustiante, ante a conhecida sobrecarga da estrutura judiciária. No caos decorrente desta guerra sanitária, mais ações de massa haverá, não exclusivas da seara ora examinada. Pleitos revisionais de contratos bancários em massa, igualmente, ocorrerão. É previsível a recessão econômica ou, ao menos, o desaquecimento da economia.

Nada será como antes. Todo e qualquer fato da vida relevante juridicamente poderá ser revisado, mormente no caos instalado.

O Poder Judiciário, como sempre, se reinventará e criará mecanismos de desafogo do caudal de demandas deste porvir. Mas outras soluções práticas, antes do acionamento da estrutura judiciária, precisam ser criadas. Os próprios contratantes, com auxílio profissional da área, deverão tentar achar o novo ponto de equilíbrio da relação negocial.

Retornando aos ensinamentos do insigne Moreira Alves quanto ao conceito de ius, na sua mais pura acepção (universal no tempo e no espaço do mundo civilizado), o mestre volta à fonte romana em Ulpiano, que considerava exata (eleganter) a definição de Celso: ius est ars boni et aequi (op. cit., pág. 92).

Analisando o brocardo jurídico assentado por Celso, O Direito é a arte do bem e da equidade, o luminar Carlos Maximiliano, in Hermenêutica e Aplicação do Direito, 9ª ed., 3ª tiragem (1984), pág. 170, assim ensina: A justiça deve ser equânime; concilie, sempre que for possível, a retidão com a bondade em toda a acepção da palavra.

No extremo, incabível a chamada jurisprudência sentimental, mas adota-se a interpretação mais humana e acorde com os interesses econômicos e morais da coletividade. (Carlos Maximiliano, op. cit., pág. 169).

Humanidade e compaixão sempre, sem perder de vista o justo e o legal, exatamente nesta ordem, porque o justo é intrinsecamente legal. Basta a exegese adequada ao tempo e espaço vividos.

Assim, quanto aos locativos, a atuação dos advogados e das empresas da área do mercado imobiliário será crucial na confecção de soluções e/ou no abrandamento dos nefastos efeitos da novel recessão da economia, tudo na pronta via extrajudicial.

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Quem é Breno Pereira da Costa Vasconcellos?

Consultor jurídico, inscrito na OAB/RS 15.642.
Atuou, desde os 25 anos, como Juiz de Direito nas Comarcas de Jaguarão, Mostardas, Seberi, Santo Ângelo, Viamão e Porto Alegre (na capital, atuou como titular na 16ª Vara da Fazenda Pública, 15ª Vara Cível, 1º Juizado e 7ª Vara Cível).
Trabalhou nos projetos de Conciliação Cível, Sentença-Zero, Falência e Concordatas, bem como de Família e Sucessões.
Em 1998, passou a atuar como juiz convocado na 2ª Câmara Especial do TJRS.
Promovido a Desembargador em 2001, ocupou o cargo até aposentar-se em 2016.
Com um senso de justiça inerente, exerceu a magistratura com muito zelo, respeito e seriedade. Seu nome é referência em celeridade processual e imparcialidade nas decisões. O cuidado, a dedicação e a honesta preocupação com cada caso são algumas das distinções que levam seu trabalho à impecabilidade.

Vasconcellos e Munhoz

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